楼价要大幅下调了吗？
作者: 老班

　　最近，一些有意置业的朋友纷纷向笔者打听：听说广州市商品房的价格要大幅下调了，到底什么时候调整，幅度有多大。笔者不禁纳闷，谁说广州楼价要下调了？他们言之凿凿：不是说要降低这个税那个费吗，那么楼价还不跟着降低？由于对广州房地产开发这一行业缺乏全面的了解，难怪买家们会有这样的想法，看来目前很有必要就此简单地介绍、分析一下。
　　 首先，广州市房地产收费进行全面整改，无论对开发商，还是买家无疑都是一个重大利好。
　　 广州市涉及房地产税费占开发项目整体成本的４０％至５０％，占房价的３５％以上，无不远远超过发达国家１０％的正常标准。而笔者按照征地、设计、报建、施工、销售等房地产项目开发程序，粗略统计了一下，总共有将近９０项收费项目。其中约有８０％是行政性收费。
　　 广州市政府对房地产价格状况及收费负担情况进行了深入调查、分析，建议取消５项收费，合并８项，降低３项。尤其是取消了土地保证金、土地出让保证金、工地卫生保证金等多项保证金项目，即使是保留的房地产开发综合保证金也下调了一半。这些无不减轻了房地产开发商的经济负担，也为楼价的适度下调创造了条件。
　　 第二，这只是长期利好，短期内楼价不会也不可能下调。
　　 一个房地产项目（以一般高层住宅而言）从立项、设计、施工到销售，整个开发周期一般需要两年时间。很多税费在项目开发初期就已经交纳（有些是全部，有些是部分），所以目前在售（包括预售）楼盘的价格是无法下调的。笔者估计受该项措施影响的楼盘至少要在一年后方能上市。换言之，这项利好要到一年以后才能兑现。
　　 最后，楼价是否下调还受众多因素的影响。
　　 各种税费能否合法合理收取，还有赖于政府有关部门严格的监督管理。
　　 收费项目经过整改后，仍然保留了近８０项（据笔者初步统计），特别是没有涉及开发商意见最大的供电、供水、供气、电讯等垄断部门的收费，对成本与楼价的影响作用是不大的。“羊毛出在羊身上”，开发商的成本支出最终还是要体现在商品房的价格上面，由购房者来承担。
　　 随着制度、政策的完善，将来还会增添各种不同的收费项目。譬如：日前广州市就公开了一系列的物业管理新政策，包括要求开发商按物业投资总额的２％缴交维修基金。
　　 综上所述，笔者认为广州市的楼价短期内不会有大幅度的调整，有心置业者亦应有个思想准备。