房价到底怎样走
对于今年上半年的房价走势，很多人都觉得纳闷，怎么有的媒体说降了６００元，有的媒体又说涨了很多。房价到底是涨了还是降了？往后怎么走？
一篇名为《上半年北京房价降了６００元》的文章前一段时间曾在北京多家媒体广为刊登。文中称１９９９年上半年北京房价平均起价为５６８３元，平均均价为６３４７元，而今年上半年这两个数字分别下降到５０２９元和５７２２元，降幅分别为１１％和１０％。都降了６００元左右。
另一篇文章则干脆题为《北京楼价涨声响起来》，亦在北京多家媒体广为刊载。该文也有鼻子有眼地说，北京楼盘的售价涨了，其中内销房每平方米最高均价达８２００元人民币，外销房则达到２８００美元。不过，从文中举的例子来看，作者似乎说的是高档住宅，并不是整个楼市。
为什么会出现这样两种截然不同的观点？其实很简单，这只不过是盲人摸象的故事换了一个版本而已。摸到象腿的人说大象就像一根大柱子，摸到大象耳朵的人说大象就像一个大蒲扇。眼睛只盯着价格上调的项目，就说房价上涨了；眼睛只盯着价格下降的项目，就说房价降了。
看来要搞清楚房价到底是涨了还是降了，往后会怎么走，先得搞清楚两个问题，一个是有效需求；另一个是细分市场。其实，把这两个问题弄清楚之后，不仅是房价走势，甚至房地产市场发展趋势的许多问题也会迎刃而解了。
我们都知道，在市场经济条件下，一种商品的价格总是受供求关系的影响而上下波动。当一种商品供过于求时，价格会下降；反之供不应求时，价格就会上升。从北京房地产市场目前的情况来看，需要买房的家庭数量要远远大于市场的供应量。可是为什么市场上还会有那么多的房子空置着呢？这就牵扯到有效需求上来了。我需要买房子和我买得起房子是完全不同的两个概念。一笔买卖要成交，从买方来说，既要需要买，又要买得起。这就是有效需求。
另外，经济实力不同的人对住房的需求是不同的。根据国家统计局城调总队最近对全国１５万户城镇居民抽样调查显示，我国城市居民不同阶层、不同行业的收入差距正在明显拉大。在北京，这种趋势尤为明显。高收入者要买高档房，收入一般的买普通商品房或者经济适用房，低收入者买不起房子。对于需要买房子也买得起的人来说，也会根据自己的经济实力对号入座，什么样的收入买什么样的房子。也就是说，市场需求出现了多元化的趋势。这种多元化趋势，从营销学的角度讲，就叫做细分市场。
弄清楚这两个问题之后，就不难看出，“房价降了６００元”，说的是普通商品房价格下降；“涨声响起来”，说的是高档房价格涨了。两者看起来互相矛盾，其实都言之有理，也都言之有据，问题出在都是一叶障目，不见泰山。
现在需要解答的问题是，下一阶段房价的走势会是怎样？恐怕还是要从有效需求和细分市场的角度来解答。简单来说，高档房有可能继续涨价，普通商品房价格继续下跌也很正常。
首先说高档房。网上有一篇文章，名为《放眼新经济，为新贵盖房》，据说作者本人就是京城某著名开发商。文章讲的意思很明显，就是高档住宅目前在北京很有市场。从大的经济形势来看，经济的回升、ＷＴＯ的临近、北京有钱人相对集中，对高档住宅和写字楼市场来说，有效需求毫无疑问还会大大地增长，而由于房地产行业本身具有开发周期较长的特点，短期内相对应的市场供应量的增长明显要低于有效需求的增长。一旦供不应求，价格自然要涨。
但是，必须指出的是，对于绝大多数普通的北京居民来说，依然还处于需要买但买不起的阶段。要想让大家的收入在短期内一下子就出现大幅度的提高，显然是不可能的事情。要想让人买得起，惟一的方法就是降价。事实上，上半年许多项目接连降价，除了受周边经济适用房价格冲击的原因外，更深层次的原因就在于市场推动开发商降低价格，刺激市场的有效需求。可以肯定地说，由于房价与普通居民的购买力原有的反差太大，这种刺激显然还不够。只要开发商能够或者愿意承受，普通住宅的价格还将下降。至于下降的空间有多大，还可以肯定地说，再往下降６００元也不足为奇。
事实上，由于市场细分的趋势越来越明显，市场供应品种的分类也不会是只有高档住宅和普通住宅这样简单。发展商开发一个项目，锁定目标客户时，首先考虑的仍然是需要买和买得起。在此基础上，发展商还要考虑为哪一部分既需要买又买得起的人盖房子。
对于房价会怎样走，现在可以得出比较清晰的答案了。一方面，价格会对应楼房品种多元化的趋势，出现多层次化的走势；另一方面，由于北京贫富分化的趋势越来越明显，在这种多层次化的前提下，价格也会出现向高低两端相对集中的趋势，也就是说，好房子会越来越贵，低档房会越来越便宜。
