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三季度全国房地产价格走势基本平稳
南京房地产商有默契 今秋免打“价格战“
北京的房价下调空间有多大

北京楼市涨声响起来

   首先是今年年初开始的高档写字楼租价飙升。北京的高档写字楼市场在持续了长达5年的下跌、低迷之后,近期租价突然暴涨、交投活跃。据中原物业近期统计,有代表性的如东方广场租金价格由年前的每月每平方米20美元升至现在的每月每平方米38美元;国贸二期的租金价格由年前的每月每平方米25美元(使用面积)涨至现在的每月每平方米45美元(使用面积)。
   与此同时,北京甲级高档写字楼的平均空置率已下降至14%以下,是1996年以来的最低水平,这意味着高档写字楼快要被租光了。从宏观层面上看,今年一季度,我国国民经济增长8.1%,表明国民经济进一步朝着好的方向运行。中国人民银行最新统计数据也显示,今年四月份,中国货币供应量增幅回升,贷款增长继续加快,居民储蓄存款增幅继续放缓,持现增多,表明中国经济景气状况继续回升。经济的持续回升必然带来物价的回升。
   据统计,今年以来,全国钢材价格逐月上涨。特别是4月份,九大钢厂达成协议,统一上调线材、螺纹钢价格,如火上加油。到4月底普通线材每吨达2430元,一个月内涨幅达16.7%;螺纹钢每吨涨到2400至2500元,涨幅达13%至15%,涨势迅猛。钢材市场一扫自1993年以来长达近7年的低迷态势,甚至多年不见的抢购风又悄然兴起。另据了解,目前,北京地区钢材现货市场的建筑用钢材库存已基本告罄。
   钢材涨价,直接影响到房地产开发的成本,一方面,市场对房价降低的呼声要求愈演愈烈,另一方面,对已经在不断减少利润的开发商来说,无疑是雪上加霜,其中受影响最大的当然是成本构成全部是“干货”而价格却受刚性约束的经济适用房。何以见得?安地公司董事长张宝全算了一笔帐:这次钢材涨价对今日家园成本的影响是79元/平方米,也就是说,总建筑面积近40万平方米(包括公建)的今日家园,成本增加了3000万元。
   中国土地学会理事、人大财经学院教授毕宝德在接受记者采访时表示,按照经济学规律,房价应该比社会总体物价涨得快一点。当然,经济适用房由于是政府限价,不能简单套用。
   据业内人士分析,目前北京最大的经济适用房小区——回龙观文化社区的售价为均价2600元/平方米,但开发商天鸿集团实际上是做了整个回龙观地区的市政建设,平均下来成本应超过3000元/平方米。但由于是政府工程,要通过经济适用房建设搞活北京的房地产业,带动消费,促进经济发展,赔钱也要干。因此这一操作方式无法被商品房住宅项目所采用。
   如果说经济适用房现在是赔本在做,他们的价格是北京房地产的底价,那么经过这二年的下跌,很多商品房现在的售价与经济适用房的差距已经不明显了。难怪一位做股票的行家看了北京市统计局关于今年前4个月房地产开发最新的统计资料后,第一个反应就是:底部放量,后市必涨。他解释说,前4个月,北京的房地产开发投资比去年同期增长36.1%,商品己销售面积比去年同期增加164%。这些数据都是呈跳跃式增长。其实,景气回升、原材料涨价、销售趋旺,这些都是经济回升的信号,都使人们对未来产生一个好的预期。在经济低迷阶段,人们对未来的预期不好,所以不敢消费或持币待购,即所谓“买涨不买落”,因为人们有“落了以后还会落”的思维惯性。
   然而,已经有迹象表明,这一趋势正在开始扭转,现在一些好地段上的好房子已显露出涨价的苗头。如近期华清嘉园、太阳园等项目的热销。今典花园主管营销的经理成谦告诉记者,4月以来,来今典花园的购房者明显增多,前一阵子是今典花园的小户型热销,现在来看大户型,以商住为主的客户越来越多。
   对于商品房市场而言,有关专家指出,土地资源不可再生,随着房地产市场的逐渐升温,土地开发、购置面积也逐步回升。房地产开发商纷纷争创精品楼盘,不断加大投入、优化居住环境,成本刚性上扬也将带动商品房价格的上扬。