北京房价降不降

　　 18日，本市首次举办的为期9天的经济适用房专场展卖会使恒基中心地下商城一下子热闹起来，“自己掏钱买房子可不能马虎，得好好想想、比较比较。”北京的房价还能降吗？记者近日走访了几家房地产开发商和房地产研究专家，采访中听到了两种完全不同、但又各占其理的观点。 　　
　　 福利分房成往事北京房价
　　 会有微幅下调
　　 在’99上海财富论坛“房地产的发展和建设远景”主题会议上，万科企业股份有限公司董事长王石发言说，经过十余年发展，北京的房地产价格在持续下跌。“北京房价在经过1996、1997年的持续上升后，1998年开始下降。1997年以来银行先后7次降息，使房地产开发的资金成本也随之下降，降息的结果使北京等主要城市的房地产价格下降了7％至9％，而减免税费、降低地价等因素使价格下降了2％至5％。在未来两年内，北京的商品住宅还会有微幅下降，但空间有限。”
　　 住房供给制造成了特殊的供求环境
　　 市场持续“虚旺”
　　 关于取消福利分房和二手房即将上市政策的相继出台，是加快房地产业竞争速度的催化剂，这竞争不仅是服务、房屋质量与小区环境的比拼，也是价格的较量。相同地段、相同档次的房子，谁的价格低自然房子也就卖得快。住房制度改革之前，个体居民不能成为房地产市场的消费主体，是我国房地产业畸形发展的重要的制度因素。由于住房的分配使用制度没有及时改革，保持了住房供给制的基本特征，从而使我国房地产市场从一开始就面临一种特殊的供求环境。有专家尖锐地指出：长期以来，强大的集团购买力支撑着居高不下的房价，使得北京房地产市场持续着“虚旺”的态势———它并不能反映个体购买者的真实需求。一些开发商回忆说，几年前最大的客户是集团购买者，有的小区的商品房甚至为一个集团所“承包”。这种特殊的供求环境形成了我国房地产业的两大特点——高房价和高额利润。 　　
　　 房地产暴利时代已去京城房价下降已没余地
　　 “房地产业的暴利时代已成过去，房地产商已无利可让。”做了10年房地产开发工作的梁先生认为，北京房价已没有下降的余地。梁先生分析说：“房价的构成因素主要包括土地费用、建筑安装费、市政配套费、贷款利息、广告宣传费及销售费等，北京房地产业正逐步走向规范与透明，各项费用趋于固定，只有土地成本和销售成本是变量，然而，根据北京市的特殊情况，在这两项上也几乎没有降价的文章可做。首先，由于人口密度高和市区限高等政策使得北京城区土地的利用已基本到了极限，只能向北京的外围去发展，而这些外围地区又常常是市政配套设施不完善的地方，于是在商品住宅开发成本中又多出了一大块公共配套设施建设费用和城市基础设施建设费用，加上拆迁安置补偿费也有越走越高的趋势，前期土地取得成本也只能水涨船高；其次，随着竞争的日趋激烈，房地产商用于广告宣传的费用也有越来越多的趋势，并且陷入一个两难的怪圈，一方面，客户不希望发展商由于促销而加大成本，提高房价；另一方面，客户对那些不搞花架子，全部资金用于造房的发展商又表现出某种怀疑与不屑一顾：包装差说明他们实力差，实力差他们的楼房质量肯定差，于是，发展商们更努力地做包装，于是房价不降反升。”
　　 经济适用房“火”并非市场行为房价相对收入而言
　　 一位从事房地产研究的专家把中国目前的房地产市场比作一条宽阔的交通道路，尽管车道已经明明白白地画在那里，但由于缺乏有效的交通规范，还是会出现机动车开上自行车道，自行车上了公交车道，结果谁也走不快的混乱局面。比如，一个房地产项目从运作到实施，外地可能最快2个月就能实现，而在北京由于手续的繁琐，往往2年才能完成，而2年前规划的户型可能早已过时了，重新设计反应在建设上必然是成本的提高；再比如，由于地方市场保护厉害，北京的建筑市场对外地并不开放，没有充分的市场竞争，整个建筑安装费用就可能居高不下。这位专家认为，目前经济适用房卖得火并不是市场行为，要讨论房价究竟还能不能降，得到市场上依据供求关系来判断，一些本来可以避免的看不见的软成本能不能最大限度地减少，要看有关政策能不能放得开、理得顺。
　　 “绝大多数市民买不起房的原因不在价格。”有经济学家指出，所谓北京房价高是相对于老百姓的收入而言的，在由福利分房转向住房货币化的过程中，要解决房价与个人支付能力脱节这个问题，最行之有效的办法是提高老百姓的收入，在劳动力价格中真正体现出住房消费这一块儿。