房价还有下调空间？

作者: 北京林达集团董事长李晓林

　　 千年交替之际，北京首都商品房市场价格稳中有升，销量逐步增长，尤其是“经济适用房”，更是出现热销势头。
　　 目前，北京的商品房平均价为每平方米6000元，而经济适用房却在4000元左右。而深究何以有如此差距，主要是经济适用房得到了国家大幅减缓土地出让金和若干税费的优惠，极大地降低了成本。虽然这种做法客观上已形成了目前最大宗消费商品市场的“双轨制”，利弊长短暂且不论，但却证明了一点，经济适用房的价格可以使市场大面积启动。
　　 房价下调有商量，只是不可“三缺一”
　　 笔者在去年曾做出过“房价再降已无空间”的分析，但那是纯粹基于“市场行为”这一客观前提而得出的结论。其中的依据，主要列举了银行降息、开发商让利、消费者的收入预期由下降向提高偏转，更强调了当前开发成本中承载着土地资源和市政配套设施的几十年历史欠账和对未来几十年的承诺等等。今天，反过来提房价下调一事，是否有诲言之嫌？我认为不是。影响房地产市场价格的因素，除了“市场行为”外，还有一个更为不可或缺的要素，那就是非市场行为。
　　 凡能在房地产市场价格中作出减让的市场参与方，无论是出于自愿，还是迫于无奈，差不多都尽其所能了。主要体现在：
　　 其一，开发和建筑商，当然还包括上游和下游相关产业，如建材、装修商，都逐年大幅度地调减了利润水平，有的还出现暂时或局部的倒挂，甚至出现明亏、潜亏；
　　 其二，银行多次大幅度地降低了贷款利息率，也为开发成本下降作出了忍痛割肉的牺牲；
　　 其三，政府的财税部门，在力所能及的范围内，减了一些契税等等。至此，可以说，商界让了利，银行让了息，财政让了税，价格再降，似乎空间已无了。然而，这只是一般思维方式所看到的现象，我也曾这样认为过。近来在经济适用房热销于市的启示下，经过深思我认为，如果有关部门对于一些高额度、大比例、长周期的一次性收取的税费，进行更客观、更科学、更灵活地预算、测定、分解，并制定出一套更合国情、更有利于我国长远发展目标实行的各项税费收取办法，将会有利于把当前正在启动的房地产市场推向应有的高度，把全国积压的8000多万平方米商品房消化掉。
　　 税费收取也应“随行就市”
　　 首先肯定，政府有关部门收取各项税费，取之于社会造福于社会的大前提是完全正确和必要的，总体上是合情合理的。但有些政策调整了，而一些部门不作相应变动，就会出现相对的局部矛盾，不利于政策的贯彻和落实。如建房要收取高额的“用电权”费用，所依据的是在消费和投资政策调整之前的原则。当前是否应随行就市减收甚至免收，才更有利于扩大内需、启动市场、促进经济发展，使新一轮经济发展的支柱产业进入良性循环？
　　 降低商品房产开发成本，土地主管部门应积极地参与进来，与政府的积极政策相适应。如土地出让金（含四源费）占首都房地产开发成本的20％—25％。首先，建议能否把土地出让金与“四源费”分开计收。再者土地出让金能否按社会急需程度再分得细一些，如限制性开发类型可多收一点，而鼓励性开发类型可少收一点？四源费则应经过甄别，变一次收回为与受益人的使用挂钩，按一次投资逐步获利的原则处理，均摊到未来的水、电、气、热的价款中。这样一来，既加强了政策的引导力度，又可以实现政府收入的总量不致减少过多。
　　 改变个收法，“缓”字是一剂良药
　　 房价中的硬成本主要有两块：一是“土地”，二是“建安”。先说“建安”，开发商和建安商早已随行就市，现今流行的是建安商垫款开工，开发商分段支付。项目顺利，如期交工付款；项目不顺利，尾款可以商量。无非是开发成本出现预期外变动时，风险可分担一下，这在如今已是不成文的行情。这其中，主要贯穿了一个“缓”字。双方虽然并非出于自愿，也只能随遇而安。再说土地出让金（其中含四源费）为其中之最大，占开发造价成本的20％—25％，而且是按住宅70年、公寓50年一次性计收。一般商品房之所以销价大大高于经济适用房，其中主要原因之一就在于此。按目前北京商品房市场均价6000元／平方米计算，如果在土地出让金一项能缓征，可以相信市场会很快作出积极反应。
　　 而按照目前的收法，起码有两个不利影响：其一是集中收取加大开发成本，抬高市场首付售价不利于消费者适时地进入住房消费，与当前倡导的信贷消费模式不甚协调。其二，按现行土地税费收取办法，各地政府相关部门容易产生急功近利、透支未来，使土地市场过度过速开发，产生新的局部泡沫经济现象。所谓换个脑筋，是指要想做到既有利于目前已大量完工的商品房正常消化，又有利于各届政府有节制地开发宝贵的土地资源，实现社会可持续发展的战略构想，调整土地出让金及各项税费的收费政策应该说是时候了。所谓“变个收法”，就是说，宜免则免，宜减则减，既不宜免亦不宜减的，起码可以缓。“缓”字如何操作，概括起来就是化整为零、合理负担、区别对待。具体为：
　　 化整为零——将一次性征收分解为若干年份分段征收；　　
　　 合理负担——开发商先期承担一小部分的铺底费用；另外一大部分，由所有权人承担，或分段或一次性付完，避免了在目前国情下要由相对贫穷的长辈为预期富裕的子孙垫付大笔资金的尴尬局面。
　　 区别对待——对于不同类型、不同档次、不同销售方式的物业，进行合理的分类区别对待，既可以一年至十年甚至更多年份分段支付，也可以与按揭直接挂钩，或以住房公积金抵扣。对于投资类购房的群体和购买力较强的一部分人，为使投资增值后的变现操作简化，可以继续沿用目前的办法，自愿放弃分段支付，由购房者一次性付清所有费用。可以预言，社会的发展方向，是人们逐步富裕起来，中高收入者逐年多起来，对他们而言，土地出让金不过是区区小数，今后很可能一次性付清的购买者反而会越来越多，那是后话。
　　 以上意见，会带来具体操作难度，但是我想随着现代高科技的发展，只要脑筋换了，技术问题难道还是问题吗？
　　 金融应放开对开发商贷款
　　 虽然截至目前我国政策提法中尚未以文字的形式确认“积极的金融和货币政策”，但随着积极的财政政策的继续贯彻，金融和货币政策的积极化倾向将是不言而喻的，是个早早晚晚的事情。当然，早了恐有失稳妥，而晚了呢？又怕错失良机。
　　 房地产市场是政策性很强的市场之一。可以说按照市场机制的标准讲，远未真正放开。因此，市场规则有时会打些折扣。而我国的金融市场又是政策性更强的市场，虽然从管理和运作机制上已注入了一些商业理念或市场规则，但从利益和风险机制上看，仍带有全民所有、计划经济的色彩。目前，几大商业银行依托住房公积金和房改城改资金，已开始了住宅的买方贷款，效果已经明显，有了一个喜人的开端。而建商品房开发贷款，虽然利率降了，但却继续保持着紧而又紧的格局，这种只强调消费贷款而抑制生产投资类贷款的作法，对于搞活房地产是十分不利的。
　　 有人会说，既然积压的房屋已经很多，如果再放松对开发商的贷款，不是会更加过度开发吗？其实这只是从浅表层次看问题而引发的忧虑和疑问。深层次的问题在于，由于开发贷款难度过大，客观上就造成开发商通过其他渠道融资，从而加大融资成本，最终造成房价成本居高难下，使市场销售变得迟缓，进而加大开发商的利息负担，导致恶性循环。
　　 近几年中，一些策划尚好的楼盘项目，出现了造出来的房卖不出去，想买房的人又买不起的局面。更有甚者，有些不错的项目，只因贷款连续不上，工程时停时开，一拖数年，银行的先期贷款更还不上，双方均损失惨重。其实，近年来，房地产界盲目贷款，乱上项目的已十分少见，过去大锅饭式的争项目、争贷款、不考虑效益的现象已基本消除，加上贷款机制包括条件的审查、抵押、担保等制衡机制的逐步完善，更由于对商品房的消费政策为金融界适度放宽贷款提供了比以往任何时期都好得多的环境，风险度也降得很低。俗话说，薄利多销。反过来讲，多销才可能做到薄利。如果开发商能在既定的时间和环境中，把同类项目搞得更多一些、更大一些，不但可以从中获得规模效益，而且可以以相对低廉的价格向市场提供同样的产品，从而取得消费者负担轻一点，开发商利虽薄些但周转快一点，银行资金运作灵一点、财政税收多一点、政府扩大内需的政策效应大一点的好效果。