2000年房价升降？

　　 回望1999年，可谓是京城房地产最为热闹的一年，随着年终集团购房最后期限的临近，京城楼市将在明年迎来真正市场化意义的“散户时代”。那么，明年会不会引发房价大战呢？
　　 ■谁决定着北京房价指数
　　 在这里探讨北京房价是否过高似乎有些不合时宜。从消费等级来说，北京、上海、广州三地基本上处于同一档次，但房价水平却有相当大差异，这说明现在房价并非完全由市场因素决定。
　　 事实上，房价的成本主要包含三部分：土地成本、建筑成本、销售成本加上各种税费。而这其中，土地成本、建筑成本与税费可称之为刚性成本。实际上，北京的城市及配套建设远比其他的城市资金投入量大，城市有限的土地资源和不断的扩充需求，使建设成本也越来越高。那么，北京的房价是否已没有下降空间呢？
　　 因成功推出今日家园而在今年房地产市场颇受关注的安地公司董事长张宝全认为：住宅房价与消费能力之间的差距还将持续。影响住宅价格的决定性因素仍然是性能价格比，并受制于市场大势。在买方市场下，发展商不可能左右市场价格，市场的房价指数最终是由消费者的购买力所决定的。
　　 一些老楼盘由于户型设计、配套与环境没有竞争优势，加上资金面的压力，最后选择只能是降价抛售，虽然这也许会是市场上的个案。
　　 面对个人购房者挑剔的目光，发展商能够做到的，就是运用一切手段将现有资源进行优化整合，赋予产品最佳的性能价格比和最大升值空间。明年北京房地产市场，将真正走入“微利时代”。
　　 ■谁来填补集团购买的空白
　　 北京的高房价一直以来的最大支撑力在于集团购房。集团购房一直占据着市场需求量的70％—80％。
　　 随着1998年国家取消延续数十年的实物分房制度后，在去年形成了一股不小的逆市销售热潮，这无疑是福利分房的末班车。而正是从这一年开始，北京的房价终于有了下调的迹象。
　　 由于住宅开发的平均周期在三年左右，随着集团购房的“大限”最终临近，一些来不及被消化的市场上一些销售一年以上并没有很好业绩的老楼盘，只能感叹：明年的日子也许会不好过。
　　 一些迹象已传递出某种信息：前段时间亚运村某小区原价6800元／平方米的商品房，尾盘减价至4800元／平方米进行抛售。
　　 由于市场消费主体已转变为以住房补贴、公积金及按揭贷款为主要资金来源的个人。加之，今年的供应量以平均3天1个新楼盘增量递增。供应量增加使明年市场必然面临重新整合。
　　 北京项目低价入市的始于北三环太月园，加之其新开发的太阳园5380元／平方米的起价，为北城项目价格起到了标高作用；东三环的华腾园、华辉苑不到5000元／平方米，城西今日家园4450元／平方米的价格，已为北京东、西、北城项目定下了心理价位。保守估计，也使这些区位房价总体价位下调了500元以上。
　　 据太月园的销售经理祖建军先生介绍：其实，房价的上升与下降完全由市场决定的，我们在销售太月园时，也可以把价格定高点，但肯定不会销售得这么好。也就是说，需要把握一个合理的利润空间：价高了，老百姓不买；太低了，赔本的买卖谁也不会做。
　　 他表示：今年许多新楼盘都采用低价开盘的方式，但实际成交价格并不像预期下调的幅度。面临个人购房时代，普通住宅的竞争最终会使价格更趋于价值，而使发展商把一部分利润空间投资于提高产品品质上。这虽然在数字上可能不会使房价下调太多，实际上也就是俗称的“暗降”。
　　 ■经济适用房、二手房是否是房价的“终极杀手”
　　 有人形容回龙观、天通苑两个经济适用房项目像两只巨大的“口袋”在网罗城北的购房者。当一年间，经济适用房已从图纸上走到我们面前时，其不低于商品房的品质、低于商房价位形成的火爆销售，很容易使人联想起同区位楼盘所面临的压力。北苑地区新开盘的北辰绿色家园与万科星园的低位开盘不能不说是受到了经济适用房的影响。
　　 业内人士认为：亚运村地区将成为明年市场竞争最为激烈的地区。一方面由于这一地区曾是北京房价最高的地区之一；另一方面由于这一区域开发量加大，导致竞争加剧。目前，亚运村地区的一些老楼盘已开始采用各种手段低价促销，最低价格已低于5000元／平方米大关。
　　 今年年底，北京住宅二级市场的大门终于开启。虽然目前来看成交量不会迅速放大，但北京1．5亿平方米的公房存量，如果以每年5％的速度上市交易，其销售量也会等同于商品房的年销售量。
　　 同时，数次购房者意向调查也显示出：近三分之一的购房者在选择区位和价位比时，离目前商品房价格还有较大差距。而二级市场开放，许多购房人给予的热情也似乎证明潜在的客户群体十分庞大。
　　 无疑，公房上市将会使一些户型、环境并不具优势的老楼盘受到很大冲击，而以往的区位优势也会不复存在。如果，二手房能在一个合理的价位成交，必然使老楼盘处于两难地步，要么套牢、要么割肉。正像一位内业人士预言：明年，北京将有真正的楼盘烂尾。
　　 ■明年房价平稳中将趋于价值回归
　　 今年的市场已证明，北京的房子已越盖越好。以往我们还十分陌生的“动静分离”、立体绿化、社区会所、智能社区已成为目前许多普通住宅的硬性指标。市场已没有永远的领先者。
　　 也许正基于这种市场压力，开发商在新楼盘上市时，也不得不思量再三，把价位定得合理。
　　 北京万泉新新家园总经理吕大龙的观点似乎更有代表性。他认为，明年的房价将面临回归价值的过程。产品价值多少、同类产品价格将成为房价的决定因素。市场将更趋于多极化，市场供应量大的产品，必然面临市场调节，品质好的房子将会维持热销。
　　 北京万科林少洲总经理则显得更为乐观：降价也许并不能获得更大的需求量，因为品质不好的房子降价同样也会销路不畅。面对个人购房者，开发者更应重视性能价格比。由于市场上开发投资已相对谨慎，市场利润率平均也就是10％—20％。在刚性成本没有大变动的前提下，整个市场的价格走势将会趋于平稳。同时，品质营造将成为明年价格竞争更高层面的专业化竞争。
　　 二手房上市将形成新的购买力，林总认为，这部分通过卖旧房改善居住环境的买家必将会对住宅品质有着更多层面的需求，这也要求发展商花更多的心思。
　　 加之中国即将加入WTO的影响，虽然影响作用不会在短期凸现，也将使价位接近谷底的外销房更趋活跃。
　　 曾有很多读者打电话询问房价能否下降？何时买房是最佳时机？可见，房价仍是普通百姓最为关注的话题。随着住宅市场和买家的进一步成熟，其价格也会逐渐由暴利趋于合理，这是一个渐进的过程。

（摘自北京青年报）