首页 >>> 楼价问题>>> 解析楼市
北京的房价下调空间有多大
三季度全国房地产价格走势基本平稳
南京房地产商有默契 今秋免打“价格战“

北京房价高高在哪儿

   北京的房价高在哪儿?众说纷纭。由于投资成本是构成房价的最主要、最直接的因素,还是让我们直接从商品住宅价格的构成切入,剖析一下房价到底高在哪儿?
   按照国家房地产专业部门的分类,商品房价格由地价(包括土地取得费、拆迁安置费)、前期工程费(包括勘察、规划、设计费用)、建安工程费、配套建设费(包括居住基础设施和非营业性配套公共建筑建设费)、管理费、贷款利息、税金和利润等组成。
   从对投资成本的分析中,不难看出投资成本过大是商品住宅价格居高不下的原因。据有关专家统计分析,目前北京市商品住宅投资成本构成中,地价颇高,达到50%至60%,超过建安工程费用,而税费及其它间接费用也接近建安工程费用。商品住宅投资成本构成存在明显的不合理,这种不合理直接导致了投资成本的上涨。据建设部一项调查显示,目前房价构成中,不合理的成分占30%以上。
   土地取得费用偏高
   有人说,北京的房价高是因为地价高,地价高是因为北京土地资源紧张,土地出让金就高。前一句说对了,后一句说得太绝对了。据北京市房屋土地管理部门负责人讲,北京市土地出让费用包括的四源费、大市政费等生地费用,和上海、广州差不多,只占房价的10%到15%。那么为什么开发项目中土地取得费用却变成50%至60%呢?主要原因是土地市场运作缺乏规范化、市场化,有的开发企业可以通过不同渠道拿到土地,立项,然后转手炒作,有的地皮多次转手,身价自然倍增。再有就是拆迁费用高,尽管实行了货币拆迁,但北京市危旧房改造,仅安置居民的费用每户就达30万元左右,拆迁费用一般已占商品房投资成本的30%多。
   不合理收费过多 从整体看,各种税费占成本的15%到20%左右。由于税金项目是国家规定的,各地实行比较统一、规范。目前普遍征收的有固定资产投资方向调节税、营业税、城市建设维护税、教育费附加、契税、印花税、土地增值税、房产税、土地使用税、耕地占用税、企业所得税等。对商品房价格影响最大且最不规范的是各类名目繁多的收费、摊派,据统计竟达六七十种之多,平均商品住宅每平方米的房价中都要摊入200-300元。一些管理部门、垄断性经营企业的乱收费、变相收费和行政性摊派已使房地产开发企业和购房者不堪忍受。过去,计划经济时代,都是集团购买商品房,特别是北京市都是有钱的大机关单位买房,掏的钱是国家的,收的钱市政府用来进行市政基础设施建设,房价高点似乎还有些“道理”。现在,是个人成为买房主体,掏自己的口袋,这些五花八门的费用如何负担得起?
   开发商利润过高
   据权威部门人士介绍,国外比较成熟的房地产市场,开发利润率在3%左右,企业自有资金回报率大致在6%到9%。而北京市商品住宅项目利润率都在10%以上,企业自有资本回报率在30%以上,甚至更高。这种超额利润必然转嫁到消费者身上,不能不说是商品房价过高的一个主要原因。当人们说到房地产开发利润过高时,有一种奇谈怪论,认为房地产业投资大,风险大,所以必须高回报,高利润。难道有人拿房地产项目投机炒作,还得让购房者跟着承担“保险金”吗?
   建安成本有降低空间 建筑安装成本是商品住宅开发经营过程中最大的成本支出,它的高低直接影响着房价。目前,建安成本还有降低的空间。
   其一,当前建筑市场不景气,建材价格、人工费都呈下降趋势;
   其二,由于目前建设市场不规范,一个项目层层转包,层层吃回扣,如果严格实行公开招投标,可以省出大笔转包、回扣费用;
   其三,现在一些开发项目浪费严重,管理漏洞多,一些开发商、建筑商财大气粗,出手阔绰,说是挥霍也不过分,难道把这些摊入成本,也是合理的吗?据了解,北京市一家大型企业开展降低成本活动,一年降低成本就达到上亿元。
   附:北京市商品住宅价格构成
   一、土地开发费。1、征地补偿费。2、拆迁安置费。3、三通一平费。4、勘察设计费。5、拆迁征地管理费。6、土地出让金。
   二、房屋开发费。1、房屋建安工程费。2、附属工程:煤气调压站、变电站等。3、室外工程:小区红线内的上水、雨污水、电力、电信、煤气、天然气等工程。
   三、各种配套及税费。1、公共建筑配套工程、小区内配套建设的各种公共福利设施。2、环卫绿化工程。3、四源费。4、大市政费。5、营业税和城市建设维护税及教育费附加。6、限制粘土砖使用保证金。7、管理费。
   四、利润。

   (摘自 北京日报)