北京房价高高在哪儿

　　 北京的房价高在哪儿？众说纷纭。由于投资成本是构成房价的最主要、最直接的因素，还是让我们直接从商品住宅价格的构成切入，剖析一下房价到底高在哪儿？
　　 按照国家房地产专业部门的分类，商品房价格由地价（包括土地取得费、拆迁安置费）、前期工程费（包括勘察、规划、设计费用）、建安工程费、配套建设费（包括居住基础设施和非营业性配套公共建筑建设费）、管理费、贷款利息、税金和利润等组成。
　　 从对投资成本的分析中，不难看出投资成本过大是商品住宅价格居高不下的原因。据有关专家统计分析，目前北京市商品住宅投资成本构成中，地价颇高，达到50％至60％，超过建安工程费用，而税费及其它间接费用也接近建安工程费用。商品住宅投资成本构成存在明显的不合理，这种不合理直接导致了投资成本的上涨。据建设部一项调查显示，目前房价构成中，不合理的成分占30％以上。
　　 土地取得费用偏高
　　 有人说，北京的房价高是因为地价高，地价高是因为北京土地资源紧张，土地出让金就高。前一句说对了，后一句说得太绝对了。据北京市房屋土地管理部门负责人讲，北京市土地出让费用包括的四源费、大市政费等生地费用，和上海、广州差不多，只占房价的10％到15％。那么为什么开发项目中土地取得费用却变成50％至60％呢？主要原因是土地市场运作缺乏规范化、市场化，有的开发企业可以通过不同渠道拿到土地，立项，然后转手炒作，有的地皮多次转手，身价自然倍增。再有就是拆迁费用高，尽管实行了货币拆迁，但北京市危旧房改造，仅安置居民的费用每户就达30万元左右，拆迁费用一般已占商品房投资成本的30％多。
　　 不合理收费过多 从整体看，各种税费占成本的15％到20％左右。由于税金项目是国家规定的，各地实行比较统一、规范。目前普遍征收的有固定资产投资方向调节税、营业税、城市建设维护税、教育费附加、契税、印花税、土地增值税、房产税、土地使用税、耕地占用税、企业所得税等。对商品房价格影响最大且最不规范的是各类名目繁多的收费、摊派，据统计竟达六七十种之多，平均商品住宅每平方米的房价中都要摊入200－300元。一些管理部门、垄断性经营企业的乱收费、变相收费和行政性摊派已使房地产开发企业和购房者不堪忍受。过去，计划经济时代，都是集团购买商品房，特别是北京市都是有钱的大机关单位买房，掏的钱是国家的，收的钱市政府用来进行市政基础设施建设，房价高点似乎还有些“道理”。现在，是个人成为买房主体，掏自己的口袋，这些五花八门的费用如何负担得起？
　　 开发商利润过高
　　 据权威部门人士介绍，国外比较成熟的房地产市场，开发利润率在3％左右，企业自有资金回报率大致在6％到9％。而北京市商品住宅项目利润率都在10％以上，企业自有资本回报率在30％以上，甚至更高。这种超额利润必然转嫁到消费者身上，不能不说是商品房价过高的一个主要原因。当人们说到房地产开发利润过高时，有一种奇谈怪论，认为房地产业投资大，风险大，所以必须高回报，高利润。难道有人拿房地产项目投机炒作，还得让购房者跟着承担“保险金”吗？
　　 建安成本有降低空间 建筑安装成本是商品住宅开发经营过程中最大的成本支出，它的高低直接影响着房价。目前，建安成本还有降低的空间。
　　 其一，当前建筑市场不景气，建材价格、人工费都呈下降趋势；
　　 其二，由于目前建设市场不规范，一个项目层层转包，层层吃回扣，如果严格实行公开招投标，可以省出大笔转包、回扣费用；
　　 其三，现在一些开发项目浪费严重，管理漏洞多，一些开发商、建筑商财大气粗，出手阔绰，说是挥霍也不过分，难道把这些摊入成本，也是合理的吗？据了解，北京市一家大型企业开展降低成本活动，一年降低成本就达到上亿元。
　　 附：北京市商品住宅价格构成
　　 一、土地开发费。1、征地补偿费。2、拆迁安置费。3、三通一平费。4、勘察设计费。5、拆迁征地管理费。6、土地出让金。
　　 二、房屋开发费。1、房屋建安工程费。2、附属工程：煤气调压站、变电站等。3、室外工程：小区红线内的上水、雨污水、电力、电信、煤气、天然气等工程。
　　 三、各种配套及税费。1、公共建筑配套工程、小区内配套建设的各种公共福利设施。2、环卫绿化工程。3、四源费。4、大市政费。5、营业税和城市建设维护税及教育费附加。6、限制粘土砖使用保证金。7、管理费。
　　 四、利润。

　　 （摘自　北京日报）