五大要素决定楼价成本

    成本永远都是商业秘密，近来传闻有发展商将楼盘成本公诸于众，这真是天大的好事。据了解，房地产开发项目成本构造十分复杂，有开发商将之分成５大类。
    １、地价：开发商为了取得建设用地，必然向政府上缴国有土地使用费。
    ２、证税费：（１）政府部门的行政收费，如市政建设配套费、水电增容费等；（２）国家征收的各种税费，如投资方向调节税、营业税、教育附加税等；（３）各项保证金，如新型墙体材料保证金、业主维修基金等。
    ３、投资利息：不论自筹资金或取得银行贷款，都要计算资金成本，约占５％。
    ４、建安费：由委托设计开始，做基础、进行结构施工、设备安装及各项装修费用。
    ５、管理费及广告费。前两项是开发商必须支付的，属硬性成本；后两项由开发商掌握，称为“软性成本”（或“弹性成本”）。举例分析：珠江新城（以平方米计）地价２８００－３５００元，征税费１０５０－１２５０元，利息３５０－４５０元，建安费２０００－２５００元，管理及广告费（两项以１０％计）７００－８５０元，总计成本７０００－８５００元；再加上１５－２０％的毛利，楼价为９０００元左右。
　　 在楼市已进入微利的时代，楼价还有下调的空间吗？业界两种相反的看法：一是开发商有效控制成本，利润空间就会增大；一是楼市价格已从成本调控转为市场调控，开发商左右不了价格。珠江新城某楼盘开发商认为，“软性成本”掌握在开发商手中，开发周期长的大盘后期的成本低于早期，楼价的弹性空间较大。
　　 经纬物业研究部的分析人员认为，楼市价格已轮不到发展商“话事”，而是“市场说了算”。在海珠区，质素好的楼盘价位在５５００－６０００元，有的从几年前５０００多元逐步降到３０００多元的逼近成本价。业内人士普遍认为，买家会在价格、环境与楼盘质素上寻找一个结合点，这就是市场的“坐标”。但整个楼市以这个“坐标”衡量，好盘不多，劣盘大把，因而楼市普遍感到降价的压力。