细说房价，高高低低皆有理

　　业内人士目前讨论最多的是房价该不该降，言外之意房价有些过高；一次次民意调查和低迷的房市也证明了这一点——房价确实有点高。
　　 那么，房价到底定在多高才算合情合理？
　　 有些专家、学者、开发商认为，房价没有太大的下降空间了，似乎目前房价合情合理，于是希望舆论向老百姓宣传要转变观念、信贷消费云云。但老百姓的收入合不合理呢？老百姓有什么特别的物质基础可以作为后盾潇洒走一回呢？
　　 也有业内人士认为，目前的房价并不合理，是刚性成本与利润支撑着居高不下的房价，当然没有太大的下降空间，但这并不表明成本与利润就合理。
　　 即使房价构成合情合理，相对于较低的建筑质量来说，仍属物所不值，谈不上合理。看一下中消协近日公布的1999年中国十大投诉热点之一购房投诉的7个方面就明白了：房屋质量低劣；开发商延期交房却不予赔偿；开发商售楼宣传失实；交款面积与实际面积出现偏差；质量验收、面积测量缺乏公正性；售房手续不全；房屋售后无保障等。
　　 当然，房价高的原因还在于不同收入层次的老百姓面对市场价商品房这一资源没有太大的选择空间。为了改变这种状况，政府正努力提供多层次需求的住房，如经济适用房、旧房、廉租房等等，只是开端，没成气候。因此，政府也不应过于急性子，拉动经济增长固然紧迫，但在目前情况下，不能指望靠建楼售楼来达到愿望，否则，还可能产生新的泡沫。
　　 房价：靠什么支撑？
　　 据了解，目前我国商品房价格大致由四部分组成：
　　 一、地价成本。包括土地出让金、郊区耕地补偿、劳动力安置、拆迁费用等，约占5％－20％。
　　 二、税费成本。包括前期工程费、基础设施费、两税一费、大市政费等近百种税费，约占30％－35％。
　　 三、建安成本。如设计、招标、监理、材料、劳务等建筑安装费用，也可包括开发商经营成本，如管理费、销售经营费、融资利息等，约占40％左右。
　　 四、利润。占15％－20％。
　　 北京某房地产开发公司提供的一组价格表可显示构成商品房价格四部分的实际比例：该项目占地6300平方米，成本费用包括：
　　 1、土地成本：土地出让金3418万元，拆迁补偿金4919万元，共8337万元。
　　 2、税费成本：前期工程费360万元，小区配套费243万元，用电权和电贴219万元，两税一费589万元，投资方向调节税748万元，共3989万元。
　　 3、建安工程费：3300万元，管理费82万元，共3382万元。
　　 照此计算，该项目造价为15708万元，每平方米建设成本4758.5元，建安费仅为每平方米1000元，占总成本21％，其它各项税费占4／5，这其中不包括开发商营销成本与利润。
　　 从国外情况看，地价及税费三项仅占价格的20％，建安成本占73％，利润占只7％。而我国目前的地价及税费三大项成本约占总成本的50％，建安成本约占总成本的30－40％，利润占15－20％。由此可以看出，我国商品房价格构成中，地价及税费成本过高，开发商的回报也远远高于社会平均利润率。
　　 根据我国商品房价格一般成本构成比例推算，一般地段的经济适用房销售价格，因减免土地出让金及21项税费，应该比同地段的商品房低30％－40％，但事实上，经济适用房的价格远没有降到这个水平，尤其在大城市。
　　 而中小城市中的经济适用房价格只比商品房价格每平方米低110－200元左右。
　　 商品房价格根据不同的地区、城市也有着明显的差别，根据建设部有关方面归纳比较，按商品房住宅价格高低将城市分为四类，进而再将同一类城市的楼价价格分为三档：
　　 一类城市：是目前我国政治、经济、文化的中心，或处于经济改革开放前沿，对外经济贸易占有极重要的地位，如北京、上海、广州、深圳，低价位为1500元－2500元／平方米；中价位为每平方米4000米以上；高价位为8000元－10000元／平方米。
　　 二类城市：是历史和现在都处于所在地区的中心城市地位，如省会或经济发达、对外贸易的重要港口城市，如天津、杭州、重庆、大连、武汉、青岛等，低价位为1200元－2000元／平方米；中价位为每平方米3000元以上；高价位为6000－8000元／平方米。
　　 三类城市：多是省会城市，经济发达，也有个别新崛起的小城市，如成都、兰州、长沙等，低价位为800元－1800元／平方米；中价位为每平方米2500元以上；高价位为5000元－7000元／平方米。
　　 四类城市：是中小城市及发展较快的城镇，低价位为800－1200元／平方米；中价位为每平方米3000元以下。
　　 房价：到底高不高？
　　 广州市物价局和广州社情民意研究中心近期对600名广州市民进行调查，结果显示：认为房价“高或较高”的占87％，认为房价“适中”的占12％，认为房价“低或较低”的仅占1％。
　　 广州市物价局认为，商品房价格偏高是由目前商品房价格与消费水平不相适应，差距过大造成的。按照1998年广州市民的收入水平，购买商品房要支付的价格是城市居民家庭收入的8.3倍，而国际上一般水平在3－6倍之间。
　　 广州某大公司职员张先生说，我很想有一套自己的房，按我们一家的收入，倾其所有也能凑和买一套。但摆在眼前要办的事太多，孩子教育花费，老人养老消费，全家人的医疗支出都在伸手等着要，自己还要留一部分防个意外，这样一来，也就所剩无几了，按现在的房价只能买个一二十平方米。我家属中上收入阶层，但仍感觉房价还是高不可攀。
　　 广州某报编辑孙小姐说，广州的房价虽然比北京低，去年平均每平方米5083元，但对广大工薪阶层来说，还是偏高，房价中税费占的比重过大。去年调查发现，广州市涉及房地产的税费有70多项，占开发成本的42％－53％，占房价的35％以上。据说国外的税费只占成本的10％－20％，有些圈里人认为，按广州目前的经济发展水平，占25％左右较合理。不减税费，房价就下不来，到头来政府、开发商、老百姓都受苦。
　　 近期北京市没有对整个房市价格进行过调查。但去年初，中房协、清华大学研究所等单位曾对北京市经济适用房市场进行了专门调查。
　　 在对421份调查问卷中，认为经济适用房价格“尚可”的占30％，认为“偏高”的高达68.9％。由于调查是面向所有有可能的消费水平群体，而非在70％左右的中低收入者中进行，加之经济适用房本身比市场价商品房价格低许多，可以看出，在京城老百姓眼里，房价还是太高。
　　 本次调查样本统计加权平均的家庭年收入为3.8万元，如果其在住房贷款的帮助下实现住房消费的房价与收入比分别为4.5和6，则其所能承受经济适用房的每套售价为17万元。如果北京经济适用房按每平方米3000元的价格计算，其家庭购买二居室住宅尚有难度。
　　 房价：到底合不合理？
　　 大城市房价离谱，中小城市较为合理
　　 顾云昌（中国房协副会长）：西方国家一般房价是收入（全部收入）的3倍，如美国、日本，当然有些国际大都市会高一些，东京的房价是收入的3－5倍。而我国目前全国房价与收入（按双职工工资算）比平均为6：1。
　　 在北京、上海、广州等一些大都市，房价一般为收入的8－10倍，北京市区更高，约10－15倍。而在一些中小城市，房价一般为收入的3－5倍。可以看出，房价高，买房难，主要是在大城市，房价因土地资源稀少而有点离谱。另外还存在一种情况，即全国平均收入差距不大，而房价差距大。以北京与江西为例，北京家庭双职工工资年收入平均为2.4万元，平均房价为3000元－5000元／平方米；而江西的居民家庭双职工工资年收入平均为1.68万元，而平均房价则为680元／平方米。
　　 可以认为，我国商品房价格在某些大城市有偏高的趋势，而中小城市还是比较合理的。
　　 房价收入比“偏高”结论易引起误导
　　 包宗华（中国房地产及住宅研究会常务副会长）：目前我国计算的房价收入比主要是全国城镇民民平均户收入和上市后新建住房售价之比。而西方国家因每年有大量旧房上市，从而降低了平均房价，其房价收入比必然相对于我们较低。
　　 美国1998年上市房中新房与旧房的比例为1：3，旧房明显多于新房，因而房价平均值很低，房价收入比趋于合理，维持在较低水平。香港更甚于此，上市房中新房与旧房的比例为1：5.25。总之，在住房发达的国家，上市房中旧房总是多于新房，房价均值也就较低，房价收入比也就较小。
　　 我们与国外住房市场的住宅资源价格与组成不同，没有超过新建商品房规模的旧房以较低价格入市，因此冲淡了房价均值。所以说，我们与国外的房价收入比没有可比性，只看国外的房价收入比就得出我们的房价收入比过高的结论是不合理的。所谓的“偏高”，对我们分析情况、制定政策和引导社会舆论与住宅消费，都会产生不同程度的“误导”。
　　 供求关系决定房价，而非成本＋利润＝房价
　　 柴强（建设部政策研究中心总经济师）：
　　 目前一些媒体提到房价问题，大多依照这样一个公式：成本＋利润＝房价。但这只是计划经济条件下的价格构成公式，如果一味强高成本降了多少，利润控制得如何，从而推断未来的房价走势，是完全缺乏科学性的。
　　 曾有业内人士谈到，利润下调、税费减免、建材落价、房贷升温，会促使开发成本降低，并据此推断房价走势将趋落。孰不知，成本降低后，开发商完全可以维持房价不变，从而加大利润。
　　 在市场经济条件下，供求关系才是影响房价走势的决定性因素，是杠杆。
　　 在需求不变的情况下，如供应量增加，房价必然下降；如供应量减少，房价必然升高。反之，在供应不变的情况下，如需求增加，房价也会上升；如需求不足，则房价便会下降。海南省便是明证，几年前，房地产过热留下大量空置房，供大于求，目前以低于成本价促销，也难有人问津。
　　 房价高是平均主义作怪
　　 刘先生（广州某房地产开发商）：商品房价格怎样才算合理？我认为，买家能接受就是合理。目前，广州新买商品房的比率在全世界最高，说明价格基本为市场接受。不少人认为商品房价格高，其实还是平均主义思想在作怪。如果嫌商品房价格高，可以选择安居房，但现在安居房销售又不见旺，二手楼也没见火爆。其实人人都想住商品房是不现实的，香港就有相当一部分人是终身租房者。
　　 房价参照建筑面积超过平均水平
　　 越国平（某报记者）：以江苏扬州市为例，这个中等城市的房价适中，近几年在1500元／平方米上下浮动。但为什么大家仍不满意，认为房价脱离百姓的消费实际呢？关键是观念有待改变。
　　 有些人认为，国际上通常房价与家庭年收入之比不能超过6倍。根据计算，目前扬州要在10倍以上，所以得出房价“偏高”不合理的结论。问题在于应该如何计算。住房面积最恰当的参照系数应该是现有的住房面积。1998年扬州人均居住面积约9平方米，折合建筑面积约20平方米；家庭平均人口3.3人，那么购房面积应是66平方米。超过此标准测出的房价不算数，因为要求超过了现实平均住房面积的可能。
　　 家庭收入同样要用平均值，扬州人均年收入是6000元左右，按3.3人计算，家庭年收入是1.98万元左右，以此计算，房价和家庭年收入之比只有4.4倍，完全符合国际标准。
　　 目前房价市民可以承受但不合理
　　 彭昆仁（中山大学经济系教授）：目前商品房价格应该说市民是可以承受的，因为市民的人均总收入可能比统计的数字要高。如果按高收入者买高档房，低收入者买低档房来算，市场对价格的承受力要高一些。
　　 但市场能够接受并不等于合理。从商品房的成本来看，各种收费太多，大约占了成本的1／3，有些是重复收费，如地价本身就包含了配套费，开发时又要收配套费，大型楼盘还要提供社会配套设施，而且水、电、煤气等垄断行业的收费太高。
　　 房价：到底能不能降？
　　 2000年商品房价格是升是降，众说纷纭，牵动人心。房价构成中，政府、开发商、消费者三方利益揉合而又错综复杂，心里都有自己的算盘。但归根到底，房价的升降取决于市场供求关系。若能降，说明市场供大于求，要降也只能“政府让点税（费）、开发商让点利”。2000年房价到底能不能降，只要看看几方面的心理就会明白了。
　　 土地成本：只会升不会降
　　 近期扬州举行的首次国有土地使用权拍卖会上透出的消息表明，商品房用地价格正以较快的速度攀升，下一步必然水涨船高，房价会沿着相同轨迹攀高。
　　 随着我国城市规模的扩大与发展，土地将日益紧张，它属于不可再生资源，越来越稀缺，政府又限制城市用地，地价将会不断增长。
　　 北京市不久前批准的148公顷建设用地中，住宅用地仅占3.3％。土地开发费用一般占到住房总成本的30％－40％，地价不降，房价下降的空间就不会很大。
　　 拆迁费用在商品房成本中所占比例也较大，是商品房价格居高不下的原因之一。目前政府已看到这一问题，建设部住宅建设与房地产开发处姜万荣处长表示，下一步将在全国实行货币拆迁，降低拆迁成本。但由于政府惯性及实际情况，短期内拆迁成本下降空间不大。
　　 税费成本：有降低空间，但缺少政策
　　 近百项房地产行政性税费占住宅价格的30％－35％，较之国际水平偏高。其中有不合理的税费项目，也有的属于滥收。
　　 行政垄断性收费过滥。比如水、电、气、电信等垄断性行业的收费，指定施工队伍、工程计费透明度低，收费弹性大。一位开发商透露，一项工程原定收费900万元，经过“公关”，实际交了400万元。
　　 有些费重复设置。例如广州规定土地收益应主要用于城市基础设施建设，配套设施建设费用于市政基础设施建设，配套设施建设费用于市政基础设施配套。这两项收费有交叉之处。
　　 计划经济条件下的某些税费，现在已属不合理但仍然存在，比如用电补贴等。而更多不合理的费来自住宅建设所在地行政事业部门巧立名目的各种费用。
　　 建设部住宅建设与房地产开发处姜万荣处长表示，政府将采取措施，降低不合理收费，研究税制改革，发挥税收的杠杆作用，鼓励住房消费。
　　 然而，靠取消部分收费能不能降到消费者期望的水平，这也很难说，因为现在政策没下，即使有，一些行政性收费的减免和乱收费的清理，也非一日之功，一针见效，更何况房价归根结底取决于市场。
　　 市场需求：需求压力导致房价不可能降
　　 为了培育住宅建设作为新的经济增长点，刺激经济，那些资金回收周期长，见效慢的出租房建设项目普遍不被看好，需要住房的居民一般只能买房。
　　 随着城镇人口不断增加，外来人口涌进城市，土地资源稀缺，商品房可能越来越紧俏，房价不但不会大降，相反，很有可能上升。
　　 即将加入WTO给我国房地产业的影响虽然不会短期内凸现，但心理预期将使价位接近谷底的写字楼与外销公寓更趋活跃，从而带动整个房地产市场的供求上涨。
　　 北京太月园项目销售经理祖建军认为：面临个人购房时代，潜在的市场有效需求较大，消费者更注重商品房的质量、品牌，住宅的竞争最终会使价格更趋向价值，使发展商把一部分利润投资于提高住宅的品质上，这可能不会使房价下调太多，但可用同样的钱买到更好的住房，也可以叫“暗降”吧。
　　 市场供给：经济适用房、二手房上市打压房价
　　 政府推出经济适用房的目的是为了增加市场上的住宅供给，打压过高的商品房房价，从而降低房价，这一措施在某些大城市初见成效。政府今年计划继续支持经济适用房建设，扩大总量，使商品房价格有所下降。
　　 北京1.5亿平方米的公房存量，在1999年年底符合条件的终于可上市出售，但市场交易量目前微乎其微。不过，在不久的将来，二级市场活跃以后，将会以一些户型、环境并不具优势的楼盘冲击很大，而以往的区位优势也不复存在。但另一方面，卖旧买新将会使某些令人满意的商品房项目出现较大需求，可能也会刺激品质较好的住房价格上调。
　　 姜万荣认为，随着全国经济形势的好转，居民收入的增加，住房消费必将越来越旺盛，尽管政府能够采取一些措施，但进一步压低房价的空间并不大。
　　 原北京万科总经理林少洲也认为，降价也许并不能获得更大的需求量，因为品质不好的房子降价同样也会销路不畅。面对个人购房者，开发商更应重视性能价格比。由于市场上开发投资已相对谨慎，市场利润率平均也就是10－20％，在刚性成本没有大变动的前提下，整个市场的价格走势将会趋于平稳。品质竞争将是2000年房地产市场的主流。
　　 百姓：要什么样的房？
　　 国家统计局在调总队去年第四季度在北京、山西、辽宁、浙江、福建、河南、湖南、广西、重庆、甘肃10个省市区抽选了5000户城镇居民家庭，进行“城镇居民消费意向调查”，其中在居民消费选择项目中，有67.3％的居民已经购买住房，有14.1％的家庭打算在一年内购房，有61.8％的家庭表示目前尚无经济能力，但想在未来购房。同时，有38.3％的家庭储蓄是为了购买住房（可多项选择的情况下），有22.5％的家庭是为了装饰住房。
　　 关于居民家庭住房现状的调查表明，有50％多的居民居住面积低于60平方米，近20％的家庭居住面积在40平方米以下。有10.8％的家庭对现住房表示“满意”，54.7％的家庭表示“基本满意”。表示“不满意”的家庭约占32.1％。满意程度比较高的是“交通”与“地段”，最不满意的是“住房结构”，与“面积”，分别占46.9％及53.4％。
　　 从居民家庭能够承受的最高房价与最高购房自有资金的户比重调查数据可以看出，多数家庭能够承受最高购房自有资金在4万元以下，能够承受的最高房价在6万元以下。
　　 调查显示，多数家庭认为经济而又理想的住房建筑面积应在80－120平方米之间，平均约占60％。从家庭人口规模看，三人以下户和三人户都倾向于建筑面积在80－100平方米的住房，平均占20.75％。
　　 根据当地的收入水平，有83.2％的居民家庭认为商品房的平均价格每平方米应在1000元以下，有10.9％的家庭认为商品房平均价格每平方米应在1000－1500元之间，能够接受每平方米在1500元以上的家庭仅占5.9％。